A veces ocurre que, iniciados los movimientos de tierras por una empresa constructora para edificar unas viviendas, se descubre un yacimiento arqueológico. Ello provoca normalmente que el departamento de Cultura y Patrimonio de la administración autonómica, por un lado, acuerde la paralización de las obras y, por otro, inste a la constructora a realizar un proyecto de excavación arqueológica, según las normas de protección del patrimonio histórico y cultural, porque redunda en beneficio de la colectividad.
Lo habitual es que la Administración obligue a la conservación ‘in situ’ de los restos arqueológicos descubiertos; a que el proyecto que ha obtenido la licencia de obra contemple soluciones técnicas que garanticen tal conservación; y a la adopción de medidas de protección para evitar la degradación de los restos.
El contenido del derecho de propiedad viene determinado por la ley y está delimitado por su función social; por tanto, la propiedad del suelo y, en concreto, el derecho a edificar, se materializa con la licencia urbanística. Antes del otorgamiento de la licencia solo existe un simple derecho a solicitarla, pero cualquier circunstancia que impida su otorgamiento no origina derecho a indemnización o reclamación contra la Administración. Si es otorgada la licencia, esta incorpora al patrimonio de su titular el derecho a edificar en los términos autorizados y dentro del plazo de caducidad otorgado.
En este caso, se plantea qué sucede si el propietario con licencia no puede ejecutar el proyecto por los hallazgos arqueológicos; es decir, si debe soportar exclusivamente el daño que le produce esa protección en beneficio de la colectividad.
La doctrina del Tribunal Supremo entiende que el único supuesto en el que cabría una indemnización debe basarse en que haya algo edificado cuando se produce el hallazgo y la paralización. Además, una cosa es que no pueda desarrollarse el proyecto inicial y otra distinta es que el solar carezca de todo tipo de aprovechamiento urbanístico, manteniéndose la propiedad del suelo.
Por tanto, la indemnización solo compensaría la pérdida de aprovechamiento que se haya producido como consecuencia de la obligación de mantener ‘in situ’ los hallazgos arqueológicos, una vez probada tal circunstancia; y el daño indemnizable será el resultado de restar al precio de adquisición del solar el valor que dicho suelo hubiera tenido en el momento de la adquisición si hubiese contado con las limitaciones impuestas por la resolución de protección arqueológica.
En cambio, el Tribunal Supremo no acepta la posibilidad de indemnizar por el presunto lucro cesante o beneficio previsto con la edificación, pues es una mera expectativa respecto de un proyecto urbanístico que no llegó a iniciarse. Aunque sí cabria reclamar el reembolso de los gastos del proyecto de obra, de la licencia y de la publicidad de la promoción, pues sería indemnizable como consecuencia de resultar inútiles, ante la imposibilidad de ejecutar el proyecto por la obligación de mantener ‘in situ’ los hallazgos; el importe de esta indemnización deberá ser determinado igualmente conforme resulte probado y documentado.
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