El proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, cuyo informe de ponencia se ha publicado el 24 de abril de 2023, recoge como su principal finalidad el establecimiento de una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda, que afectan no solo a la satisfacción del propio derecho de acceso a la vivienda, sino también a la de otros derechos constitucionales y a la actividad económica del país.

Dentro de este marco, los objetivos perseguidos por la Ley son:

• Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional
• Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales
• Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan
• Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio
• Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso
• Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares
• Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso

El nuevo texto rebaja la definición de gran tenedor de 10 a cinco inmuebles. Así, los propietarios que posean cinco o más inmuebles en un área tensionada se considerarán grandes tenedores y se les aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios.

Por otro lado, se amplía la declaración de zonas tensionadas, cuya consideración pivota sobre dos condiciones que no tienen por qué cumplirse a la vez, es decir, bastará con que se cumpla una de las dos situaciones para que el área pueda ser declarada como tensionada. Las condiciones son:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada

Asimismo, los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba solo para los grandes tenedores. También se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos. Durante 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual.

En lo relativo a la vivienda protegida, los porcentajes de reserva de suelo para este tipo de vivienda aumentan del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Por último, respecto a los desahucios, se prohíbe que se lleven a cabo sin fecha y hora predeterminada. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.